Kat Karşılığı İnşaat Nedir? Arsa Sahipleri İçin Sözleşme ve Paylaşım Rehberi

Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsa payının belirli bir bölümünü yükleniciye devretmesi; yüklenicinin de bunun karşılığında projeyi inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır. Paylaşım oranı tek başına iyi bir anlaşmayı göstermez; teslim edilen değeri teknik ve hukuki ayrıntılar belirler.

İlk adım: parsel fizibilitesi

İmar durumu, parsel ölçüleri, çekme mesafeleri, emsal, yükseklik, otopark, zemin ve mevcut yapı durumu incelenir. Brüt inşaat alanı ile satılabilir veya paylaşılabilir net alan aynı değildir. Merdiven, asansör, sığınak, teknik hacim ve ortak alanlar hesaba katılmalıdır.

Paylaşım oranı nasıl değerlendirilir?

Yüzde oranının yanında hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu, kat, cephe, alan, eklenti, otopark ve arsa payı yazılı olmalıdır. Eşit metrekaredeki iki bölüm; konum, cephe ve ticari değer açısından eşit olmayabilir.

Sözleşmede bulunması gereken temel maddeler

• Onaylanacak proje ve bağımsız bölüm paylaşım tablosu
• Teknik şartname ve mahal listesi
• Ruhsat alma, işe başlama ve teslim süreleri
• Tapu devrinin aşamaları ve teminat sistemi
• Gecikme, kira desteği ve cezai şart hükümleri
• Proje değişikliği ve ilave imalat onayları
• İskân, kat mülkiyeti ve teslim sorumlulukları

Teknik şartname neden kritiktir?

“Birinci sınıf malzeme” gibi ölçülemeyen ifadeler yerine performans, ürün sınıfı, kalınlık, ölçü ve uygulama standardı belirtilmelidir. Cephe, doğrama, yalıtım, ısıtma, asansör, ortak alan ve peyzaj kararları sözleşme ekinde yer almalıdır.

Teminat ve tapu devri

Arsa payının ne zaman ve hangi ilerleme seviyesinde devredileceği hukuk ve finans uzmanlarıyla değerlendirilmelidir. İnşaat teminatı, ipotek, banka teminatı veya aşamalı devir gibi araçların uygunluğu proje özelinde belirlenir. Tapu işlemleri yalnızca sözlü taahhüde dayandırılmamalıdır.

Yüklenici seçerken kontrol listesi

Yetki belgesi, benzer iş deneyimi, tamamlanan projeler, mali kapasite, teknik kadro, dava ve teslim geçmişi incelenmelidir. Referans projelerde yalnızca dış görünüş değil; iskân, ortak alan kalitesi ve bina sakinlerinin teslim deneyimi de araştırılmalıdır.

Kentsel dönüşümle ilişkisi

Mevcut riskli yapının yenilenmesi söz konusuysa malik kararları, tahliye, destekler ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler ayrıca değerlendirilir. Riskli yapı ve kentsel dönüşüm rehberimiz sürecin genel çerçevesini açıklar.

Toruklar Group yaklaşımı

Toruklar Group, kat karşılığı projelerde paylaşım teklifinden önce teknik fizibilite ve uygulanabilir iş programı oluşturur. Şeffaf metraj, açık teknik şartname ve düzenli malik iletişimiyle belirsizlikleri azaltmayı hedefler. Arsanızın ön değerlendirmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik hukuki veya mali danışmanlık değildir. Sözleşme imzalanmadan önce gayrimenkul hukuku alanında uzman avukattan ve yetkili teknik uzmanlardan görüş alınmalıdır.